【房地買賣合約書 01】以工務角度看合約

前言

從112年開始，預售屋的「房地買賣合約書」都要經過各地方縣市「地政局」預審，以避免不合理的合約條文，造成買方的權益受損。

立意雖好，不過實務上還是有些文字無法說明清楚的模糊地帶。

我以工務的角度出發，針對點交、保固、驗收，以下三點是我認為還需要再探討的問題：

依照「定型化合約」在驗收以及改善後，要找政府主管機關配合見證移交相關資料，不過，實際上大多由建設與管委會私下決定移交內容，並不會找政府主管機關。

過往的經驗是製作移交清冊，讓建設與管委會雙方用印。

最近案子因為管委會不認同修繕內容，但建設認定以依合約項目修繕完成，故以「發文並檢附移交資料」認定程序完備。

但政府主管機關認定的移交，是「社區請領公寓大廈管理基金」所檢附的資料。

常常出現的問題是，建商已經跟管委會移交完並啟用公設，管委會隔了一兩年才去申請公寓大廈管理基金，那麼公設移交到底要從哪一個時間點開始起算呢？

實務上合約應該將「正式移交」以及「請領公共基金」綁在一起，才不會有那麼多時間點的認知問題。

保固處在「不點交就不起算保固」以及「太早起算住戶又尚為啟用」的矛盾之中。

依照「定型化合約」現在保固起算要從交屋、公設點交開始起算，這會造成幾個問題：

以往這個問題，是以使照為節點起算保固期，不過對買方來說，使照取得後，通常離交屋還有一段時間，這段時間就是保固時間的「空窗期」，買方並無實際受惠。

解決上述問題，先要分開專有戶跟公設保固，用兩個時間點來配合，以先達成時間點為起算：

住戶：

公設：

但公設可能會遇到一個問題：

『若建設惡意拖延不修繕，一年時間到了開始起保固是不是不合理？』

建商若遲不修繕會賠了自己的聲譽。所以對於這個問題，合約也是尋求一個折衷辦法，實行上很難面面俱到。

「定型化合約」僅有說明驗收為必要程序，具體沒有規範驗收的標準。

目前公設或是專有戶委外第三方驗收是趨勢，但是每家的標準都不一樣，多少造成了些現場修繕爭議。

我在參考市場上的合約，有些建設公司合約會增加附件「驗屋約定書」，避免爭議。

不過大多數公司沒有針對「驗屋標準」進行規範，還是秉持著「客戶為上」的理念。

以下是我針對驗屋常見的爭議缺失整理，以及合約的因應做法參考。

在定型化合約之前，買賣方對於內容本就存在爭議，現在多了第三方公家機關「地政局」審核，以定型化合約規範市場上五花八門的版本，以期減少糾紛。

雖然未趨完善還存在爭議，像是：第三方驗收盛行，造成各家驗收標準不同等問題。

但這些市場產生的新矛盾會隨著時間慢慢磨合，最終回歸平衡。