【客戶客變實務系列 07】為什麼客變服務越來越少？淺談市況
【客戶客變實務系列 07】為什麼客變服務越來越少？淺談市況
前言
建案客變一直是建商服務客戶、特別是中高端建案提供附加價值的重點項目。然而在目前的預售市況中，能繼續維持高自由度客變服務的建商已經越來越少了。
最主要的原因在於，給予住戶的變更彈性越大，項目的複雜度就越難以掌控。這不僅導致客變人員需要耗費大量時間「進行溝通」與「圖面作業」，更讓現場施工做錯與後續交屋爭議的機率上升。
以下列舉客變過程中，實務上常遇到的五個問題。
機電客變問題
狀況一：插座做越多越好？
現在住家對於電器設備的需求數量越來越多，插座需求量也跟著增高。
以廚房來說，比較高需求的用電設備有：
- 咖啡機、果汁機
- 烤箱
- 微波爐
- 電鍋
- 瞬熱淨水器
- 洗碗機
- 烘碗機
- IH爐
- 冰箱
這些設備若都要插座，甚至專用迴路，一個廚房空間可能就高達10個插座（如下圖）。
但其實設備共用的機會不高，有需要再插電就好，不需要做那麼多插座，也比較經濟。
狀況二：開關數量爆表
開關也是同理，照明需求包含：主照明、間接照明、情境照明、壁燈…等，加上門口與床頭的多處切換，一個臥室可能就有九個開關，全室開關總數就會高達30~40個。
即使一個雙聯盒能容納 6 個開關，使用者入住後也極難記住每個開關對應的燈具（如下圖）。
狀況三：無線或是有線網路的極端差異
網路需求目前兩極化：
- 有一部分住戶追求極簡，只留一個網路出口在天花板，用高規格的無線分享器到各空間。
- 另有一部分以科技人員的需求為主，將各臥室、客餐廳各角落留設網路出口，原因是有線網速穩定且高速。
遇到第二種狀況，標配弱電箱內的交換器數量有限，客變的做法是幫住戶留管，後續裝潢時，由設計師再換更大的交換器（如下圖）。
共通問題：預埋盒過密
上述三個問題，除了數量多容易做錯以外，過密的預埋盒會導致灌漿時蜂窩，隔間牆的骨料也會被斷開，是結構的弱點，地震容易造成油漆龜裂。
建築客變問題
狀況一：複雜的隔間變更
隔間變更問題分成兩種：
- 一種是臥室隔間的特殊造型需求，像是窗邊要收18*21.5cm的隔間內凹（收窗簾，如下圖）、或是一道牆局部開口。
- 另一種是浴室隔間變更，若超出水區，即使汙排水管還是在原區域，但一旦有漏水問題，可能會影響樓下房間或客餐廳。
狀況二：建材收頭收尾問題
建材收頭收尾問題是由隔間變更延伸，大部分發生在浴室、廚房有裝修的空間：
- 像是原封閉式廚房，若改成開放式廚房，牆面磁磚是否要施作？斷點要在哪？天花板也是同理。
- 浴室建材問題同廚房，另外還會衍生設備類的問題，像是洗手台要跟著隔間調整大小嗎？淋浴隔屏的尺寸也要跟著變更嗎？
這些變更項目，在技術上都可以完成，就如同這兩篇文章：
【客戶客變實務系列 02】客變圖隔間尺寸怎麼標？實務六項原則，避免交屋被打槍
【客戶客變實務系列 03】客變裝修標註範例與實務：如何避免工地做錯
但即便知道方法，還是會有人為誤判或疏失的地方。
再加上客變簽認不代表現場就會如圖，期間還必須經過施工圖繪製、現場放樣、施作…等環節，只要一個環節錯誤，最後交屋就要付出兩倍以上的成本來修改拆除重做。
總結_簡單客變的前提，是更周延的標準設計
之前在日本參觀預售屋建案，建商採用「簡單客變」，僅選建材，不能調整隔間、增加減插座。
台灣預售市場未來若要走向這種模式，前提是建商在規劃「標準格局」以及「水電配置」，要符合「普遍的實際需求」，例如預留掃地機器人的電源與給排水位置等。
只要建商在前期設計考慮得夠周延，就不用為了少數的高變更需求的住戶，開放過多容易導致圖面與現場施工出錯的客變項目。