【工程發包 01】建案發包前的準備資料有哪些?
【工程發包 01】建案發包前的準備資料有哪些?
前言
在建案工程中，發包是決定成本的關鍵節點。業界主要有兩種發包模式：
- 總價承攬：營造廠以一個固定總價承攬整個工程，風險由乙方（營造廠）承擔。適用於設計圖說相對完整的專案。
- 實作實算：營造廠負責工程管理，按實際發生費用加收固定比例管理費。適用於設計資料尚不齊全，需在過程中滾動調整造價的專案。
無論哪種方式，甲方（建設或業主）發包前的資料準備都必須盡量完善。資料越完整，乙方（營造廠）的估價才能越精準，不僅能有效避免後續難纏的「追加減」爭議，更能精確掌握造價，回饋到土地分析與銷售決策上。
本文將分享實務上發包前必須準備的兩大類資料清單：文件類與圖說類。
文件類
文件類資料是發包的法律基礎，確保雙方在合作上有所依循。
- 發包投標須知：
- 說明：招標文件中的首要文件，列明廠商資格、領標/投標時程、押標金規定、注意事項等，確保競標公平性。
- 工程合約主文：
- 說明： 制式的工程契約主要條文，規範雙方核心權利義務、付款條件、逾期罰則、保固期等法律事項。
- 工程施工規範：
- 說明： 詳細規定各項工程的材料品質、施工方法、檢驗標準等技術要求。
- 工程標單：
- 說明： 供營造廠報價的清單。清楚列出各工程項目的名稱、單位等，廠商依此填寫單價、數量及總價。
- 銷售合約(建材設備說明)：
- 說明： 提供給營造廠作為室內裝修、門窗、機電等項目的選用品牌、規格和等級依據，確保最終產品符合銷售承諾。
- 詢價參考廠商：
- 說明： 這是業主（甲方）在發包前或招標過程中，針對各工項彙整的潛在或優良合作廠商名單，用來進行比價、訪價。
- 圖說釋疑單：
- 發包投標須知：
- 說明：提供一個統一格式，避免投標廠商使用各自格式，方便甲方後續統整與發布統一的回覆。
圖說類
圖說類資料是數量估算的依據，分為兩類：
- 設計圖說：可以參考之前的文章《新建集合住宅需要哪些圖面？快速認識前期六大圖面》。
- 建築執照圖
- 結構設計圖
- 建築施工圖
- 室內裝修圖
- 景觀設計圖
- 附屬圖說：以下項目容易忽略，但又會影響到工程估價：
- 地質鑽探報告書
- 說明：由地質鑽探廠商提供，記載基地土壤和地下水層的詳細資訊，是廠商評估基礎工程工法的輔助資料（工法還是以結構設計圖為準）。
- 流出抑制設施排水計畫書
- 說明：由水利技師提供，基地內雨水不外流的設計圖說，影響雜項工程或機電工程中給排水系統的相關預算項目。
- 其他法規及設計文件
- 說明： 涵蓋都更或都審報告書，綠建築候選證書、燈光設計圖、未開闢計畫道路設計圖等。這些文件影響特定設計需求（如綠建築要求影響地坪材料）或行政作業（如使照前須辦理未開闢計畫道路竣工結案）。
- 基地內舊屋拆除照片
- 說明：若為先售後建的案子，提供拆除後的地下狀況（如舊屋地下室是否拆除、營建廢棄物是否清理完畢），能更精準評估基礎工程的費用
- 地質鑽探報告書
實務作業流程
準備完所有文件與圖說後，建議依循以下流程，確保發包作業高效且可追溯：
- 製作檢核表： 確認所有「會影響估價的資料」都已備齊。
- 資料夾分類： 依文件類和圖說類製作資料夾，將資料分別放置，便於估算人員相互對照。
- 雲端上傳與 QR Code： 將資料上傳至雲端空間，製作專屬 QR Code 或連結，方便潛在投標廠商快速領取。
- 電子簽發送： 發出電子簽名文件給參與競標的營造廠，確保領標與投標過程的正式性與時效性。
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總結
以上清單僅供參考，因應個案不同，檢附資料也會有差異，核心原則就是「會影響到估價的資料就需要檢附」。
妥善準備能避免施工期間，廠商以「這不在發包項目內」為由提出追加，進而導致雙方重新議價，影響工程進度與整體造價。