工程造價一直漲，建案售價要漲多少才合理？

前言

疫情後，營建物料波動劇烈，直到現在，關稅政策下，營造成本還是隱憂。記得112年，我負責的個案每季就要調整一次工程造價，增加的金額都是千萬起跳。

工程造價增加，勢必會調整銷售的價格，但問題是：

💬 造價每坪漲一萬，售價也跟著漲一萬，就夠了嗎？

答案其實沒這麼簡單。

雖然兩者都以「每坪」計價，但實際上計算方式差異很大：

舉例來說，一個建案總樓地板面積可能是 2000 坪，但產權銷售面積可能只有 1700 坪，詳細差異如下表：

土地開發可以簡單分為買斷或合建（都更），兩者對成本反應能力也不同。

假設工程造價增加 1000 萬元，產權面積為 1000 坪：

這也說明了為什麼市中心的合建案（都更案），售價調幅往往更大。

在開發過程中，最重要的依據是「土地分析表」（又稱投報表），其核心邏輯為：

總收入 – 總支出 = 收益（詳下圖）

其中，「工程造價」是支出的一部分，而「建案售價」則是收入來源的一部分，但還有其他因素會影響收支平衡。故這兩者並非線性對應，也無法用單一公式推估。

因此，不論造價如何變動，最佳策略仍是整體評估土地分析表中的收支結構，再決定售價是否、以及調幅應該多少。

工程造價與建案售價都只是土地分析表的參數，並沒有絕對的對價關係，要維持固定的收益，就得因應個案而變動。